Mercats de l’habitatge en profunda recessió 🏠


Què ha passat al mercat aquesta setmana?

Market Insights per a la setmana que acaba el 23 de setembre

Els mercats de renda variable es van mantenir sota pressió la setmana passada amb l’índex S&P 500 cotitzant al seu nivell més baix des de mitjans de juliol. El energia i el consumidor discrecional sectors van invertir completament el seu tendències positives la setmana passadai telecomunicacions i estat real segueixen molt maltractats.

El pessimisme del mercat la setmana passada es va veure agreujat encara més per la La decisió de tipus d’interès de la Fed dimecres passat d’augmentar els tipus en 75 pb més, portant el rang objectiu entre el 3% i el 3,25%el seu màxim des del 2008. Això també es va produir quan el rendiment dels bons del Tresor a 10 anys dels EUA va superar el 3,6% per primera vegada des del 2011.

Rendiment del sector 7D dels EUA – 23 de setembre de 2022 – Simplement Wall St

Aquesta setmana, estem analitzant els mercats de l’habitatge als EUA i a tot el món:

  • El mercat immobiliari nord-americà es troba, de fet, en una profunda recessiótal com van confirmar les dades econòmiques publicades la setmana passada.
  • També vam fer una ullada a alguns dels mercats d’habitatge més bombolles del món, a saber: Portugal, Canadà i Nova Zelanda.

Mercat de l’habitatge dels EUA en “profunda recessió”

Alguns indicadors avançats del mercat immobiliari nord-americà no indiquen un any brillant per endavant. L’índex del mercat de l’habitatge NAHB, segons el Lloc web de l’Associació Nacional de Constructors d’habitatgeses basa en una enquesta que “demana als enquestats que valoren les condicions del mercat per a la venda d’habitatges nous en el moment actual i en els propers sis mesos, així com el trànsit de possibles compradors d’habitatges nous”.

Presentat en una escala de 0 a 100, l’índex NAHB es va registrar en 46 la setmana passada (línia de punts negres al gràfic següent), en comparació amb els 48 que esperaven els analistes i 84 a principis d’any. En general, un índex NAHB de 50 o menys significa que els constructors d’habitatges veuen que les condicions de venda són pobres. Així que ara no és un bon moment per ser constructor d’habitatges.

A part d’uns mesos a l’inici de la pandèmia, l’índex es troba ara al nivell més baix que ha estat des del 2014. Això reflecteix una pèrdua general de confiança en el mercat de l’habitatge i les seves perspectives.

Índex d’habitatges NAHB dels EUA vs. habitatges iniciats als EUA – Crèdit d’imatge: Economia del comerç

D’altra banda, les dades d’habitatges iniciats (línia blava), que es van donar a conèixer dimarts passat, van ser superiors al previst i, efectivament, van augmentar un 12,2% intermensual. No obstant això, les llicències d’obres van caure un 10% intermensual i van ser inferiors al previst. Així que aquí estem rebent senyals una mica contradictoris, però el sentiment general sembla més pessimista.

Quina relació hi ha entre l’augment dels tipus d’interès i els béns immobles?

L’augment de les taxes hipotecàries solen actuar com la gravetat de les valoracions immobiliàries. Redueixen les valoracions quan pugen aquestes taxes i augmenten les valoracions quan baixen aquestes taxes. Aquestes taxes hipotecàries es basen en les taxes d’interès de referència com la taxa dels fons de la Fed. Així, quan la Fed augmenta la seva taxa de referència, el cost de finançar una casa augmenta a mesura que els bancs minoristes transmeten l’augment de la taxa als consumidors. Així, en igualtat de condicions, les hipoteques es tornen menys assequibles, i és d’esperar que els preus de l’habitatge baixin en conseqüència.

Els pitjors dies de l’S&P 500 del 2022 – Crèdit d’imatge: CNBC

Tenint en compte les dades actuals, no hi ha dubte que el mercat immobiliari nord-americà està en una caiguda important. La confiança dels constructors ha disminuït per novè mes consecutiu, Les vendes d’habitatges nous al juliol van baixar un 29,6% respecte al juliol de l’any passat, i les vendes d’habitatges existents també van baixar un 20,2% al juliol interanual.

A la nostra visió del mercat anterior, vam explicar per què els preus de l’habitatge poden tardar una estona a baixar quan el mercat immobiliari s’alenteix. Al juny, els preus de l’habitatge continuaven pujant durant l’any anterior, però pràcticament estables mes a mes. No obstant això, l’índex de preus de l’habitatge és una mitjana de les dades de tot el país – els preus tenen ja caigut a les ciutats més sobrevalorades.

Sembla inevitable que els preus de l’habitatge a la majoria de les zones acabaran baixant a mesura que les tarifes continuïn augmentant i les vendes d’habitatges s’alenteixin. Això afecta no només el mercat immobiliari i les indústries associades, sinó tota l’economia.

Com afecta el sector immobiliari a la resta de l’economia?

Per a molts propietaris, la seva casa és el seu bé més valuós, i això crea un “efecte riquesa” psicològic entre els consumidors. Quan els preus dels habitatges augmenten, els consumidors se senten més rics i tendeixen a gastar més. Per descomptat, quan baixen els preus de l’habitatge passa el contrari. De fet, els analistes ho han suggerit El PIB caurà en els propers mesos a mesura que els consumidors redueixen la seva despesa discrecional per cobrir pagaments hipotecaris més alts.

Una desacceleració de l’habitatge provoca ondulacions a tota l’economia. La majoria de les empreses orientades al consumidor reben menys demanda dels seus productes i serveis, la construcció s’alentira (com ja estem veient) i els bancs emeten menys préstecs i fins i tot poden patir impagaments en el seu llibre de préstecs.

💡 The Insight: immobiliari i economia

A mesura que els tipus d’interès continuïn pujant, augmentarà la pressió sobre el mercat immobiliari i la despesa dels consumidors. Els propietaris amb hipoteques a tipus variable poden convertir-se en venedors obligats si les seves hipoteques esdevenen massa inassequibles.

L’argument contrari d’alguns economistes és que més pressió sobre el mercat de l’habitatge podria provocar que els tipus assoleixin més aviat. Ian Sheperdson, economista en cap de Pantheon Macroeconomics creu que la caiguda del mercat immobiliari podria provocar que la Fed frenés el ritme de les pujades de tipus. En última instància, la Fed vol controlar la inflació i una recessió de l’habitatge podria ajudar a reduir la demanda.

Per a inversors a curt o mitjà termini (< 5 anys)

Malauradament, la pressió constant sobre els consumidors ofereix molt poques àrees de seguretat. Fins que sembli probable que s’acabi la pujada de tipus, és probable que els inversors recorren als sectors defensius (utilitats, atenció sanitària i productes bàsics de consum) – donant lloc al seu rendiment superior continuat. Contràriament, les empreses del sector immobiliari poden veure menys ingressos o fins i tot ingressos en aquest entorn, ja que l’augment de les taxes dissuadeix els consumidors i els problemes de la cadena de subministrament continuen augmentant els costos de construcció.

Sempre hi ha excepcions dins de cada sector: és possible que empreses com Home Depot (NYSE: HD) es poden beneficiar si els propietaris decideixen fer millores als habitatges existents en comptes de canviar-los. Tot i això, caldria sospesar-ho amb el sentiment general del sector.

Consulteu la nostra anàlisi de l’empresa a Home Depot fent clic a la imatge! – Crèdit d’imatge: Simplement Wall St Home Depot

Per a inversors a llarg termini (5 anys o més)

Com sempre, els inversors a llarg termini poden utilitzar els mercats baixistes per trobar grans oportunitats a llarg termini. La majoria dels inversors principiants cometen l’error d’invertir només en un mercat de valors alcista i evitar un mercat baixista, quan els mercats baixistes tenen el millor punt d’entrada per a aquells amb almenys 5 anys d’horitzó temporal d’inversió.

En cas que la inflació i les taxes es normalitzin, molts dels sectors afectats per aquesta recent caiguda tenen el potencial de tenir un bon rendiment a llarg termini. Si invertiu a llarg termini, és important centrar-vos en el creixement potencial dels guanys futurs i no quedar atrapat pel soroll del mercat a curt termini.

Bombolles immobiliàries arreu del món 🌎

Més enllà dels EUA, els preus dels habitatges també estan començant a perdre la seva escuma a mesura que els tipus d’interès pugen a tot el món. Els mercats amb més probabilitat d’estar en una bombolla immobiliària solen experimentar els pitjors efectes d’una caiguda immobiliària i, per tant, parlarem d’aquesta situació en profunditat.

Quins factors contribueixen a les condicions de la bombolla immobiliària?

Determinar quins mercats estan més en risc sempre serà subjectiu. Aquests són alguns dels factors que contribueixen a les bombolles:

  • Assequibilitat – una combinació de preus de l’habitatge, ingressos mitjans i tipus hipotecaris.
  • L’especulació – Més propietat especulativa comporta més risc.
  • Apreciació del preu – Els preus solen baixar més allà on abans havien pujat més.

L’octubre de l’any passat, UBS va publicar un Índex de bombolles immobiliàries que va marcar Frankfurt, Zuric, Munic i Vancouver com les principals bombolles immobiliàries.

Més recentment, al juny, Bloomberg va publicar un altre informe sobre les bombolles immobiliàries, aquesta vegada basat en països més que en ciutats. L’informe va identificar 19 països de l’OCDE amb preus d’habitatges menys assequibles que abans de la crisi financera de 2008.

Països amb major risc de propietat – Crèdit d’imatge: Bloomberg

A la part superior de la taula (és a dir, els més arriscats) es troben Nova Zelanda, República Txeca, Hongria, Austràlia, Canadài Portugal. Fem una ullada als mercats de l’habitatge portuguès, canadenc i kiwi.

Portugal 🇵🇹

L’escassetat d’habitatges va provocar que els preus augmentin bruscament a les ciutats de Portugal, però ara els preus es troben entre els més assequibles del món. Al risc s’afegeix el fet que fins al 93% de les hipoteques tenen tipus variable. A mesura que pugen les taxes de les hipoteques, alguns propietaris no podran cobrir aquestes hipoteques, de manera que es convertiran en venedors obligats. Aquest és el tipus de situació que pot provocar que els preus baixin ràpidament.

Canada 🇨🇦

NBC i Teranet han llançat recentment el seu índex de preus de l’habitatge al Canadà que incloïa un desglossament per ciutat. L’índex global només ha caigut marginalment, però ja s’han produït descensos més importants en algunes de les ciutats que van registrar guanys superiors al 70% entre febrer de 2020 i els seus pics a principis d’any.

Preus de les cases al Canadà per ciutat 2020 a 2022 – Crèdit d’imatge: NBF Economia i Estratègia/Teranet-Banc Nacional

Nova Zelanda 🇳🇿

Nova Zelanda, que encapçala la llista de Bloomberg, va veure que els preus van començar a baixar al maig. Entre Juny i setembre, els preus de les cases van caure a 803 dels 955 suburbis de Nova Zelanda. La magnitud de les caigudes pot no ser substancial, però són les caigudes més grans des del 2008 i han posat fi a un auge de l’habitatge durant una dècada.

💡 The Insight: Perspectives del mercat immobiliari

El risc a la baixa dels preus dels habitatges depèn de diversos factors. Si els habitatges esdevenen inabastables, els preus deixaran d’augmentar, però no necessàriament baixaran. Els descensos es produeixen quan els propietaris es converteixen en venedors forçats perquè simplement no poden permetre el luxe de pagar les hipoteques.

Alguns economistes no creuen que un accident de tipus 2008 sigui probable, ja que s’han millorat els estàndards de préstecs. Tot i que seria fantàstic que això acabés sent cert, la realitat és que el resultat podria ser força diferent a cada mercat en funció de la quantitat d’especulació, el nombre d’hipoteques a tipus variable i quant pugen els tipus hipotecaris.

Actes clau d’aquesta setmana

És una setmana molt tranquil·la per a les dades econòmiques i els guanys empresarials.

Algunes empreses ara comencen a publicar els resultats del tercer trimestre, però les úniques empreses destacades que han informat aquesta setmana són Nike (NYSE: NO) i Micron Technology (NASDAQ: MU)tots dos informen dijous.

El dimarts, Es publicaran les comandes de béns duradors dels EUA i les vendes d’habitatges nousque ens donarà un indicador sobre l’activitat econòmica, i la demanda d’habitatge, respectivament.

I després divendres, Despeses i ingressos personals dels EUA i l’enquesta de sentiment dels consumidors de la Universitat de Michigan serà alliberat.

Fins la setmana vinent,

Invertiu bé,

Simplement Wall St

Tens comentaris sobre aquest article? Preocupat pel contingut? Posar-se en contacte directament amb nosaltres. Alternativament, envieu un correu electrònic a [email protected]

L’analista de Simply Wall St Richard Bowman i Simply Wall St no tenen cap posició en cap de les empreses esmentades. Aquest article és de caràcter general. Els comentaris següents dels empleats de SWS són només les seves opinions, no s’han de prendre com un consell financer i poden no representar les opinions de Simply Wall St. Tret que s’avisi el contrari, els empleats de SWS que fan comentaris no tenen cap posició en cap empresa esmentada a l’article o en els seus comentaris.Oferim anàlisis basats en dades històriques i previsions dels analistes només utilitzant una metodologia imparcial i els nostres articles no pretenen ser un assessorament financer. No constitueix una recomanació de compra o venda d’accions i no té en compte els vostres objectius ni la vostra situació financera. El nostre objectiu és oferir-vos anàlisis a llarg termini basades en dades fonamentals. Tingueu en compte que la nostra anàlisi pot no tenir en compte els últims anuncis de l’empresa sensible al preu o el material qualitatiu.